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重磅!央行对房贷利率动手了!房贷利率到底是涨了还是降了? 给买房人的解读和建议

湛江Q房网 2019-08-26 评论:
 
【摘要】日前,央行发布了一则重磅公告,震动了全国地产圈。因为央行要对房贷利率动手了,对房贷制度进行大规模改革。按照字面理解,此次的房贷新政就是“区域差别化住房信贷政策”。 时至10月8日改革前,截至今日所执行房贷利率,都 ...

日前,央行发布了一则重磅公告,震动了全国地产圈。因为央行要对房贷利率动手了,对房贷制度进行大规模改革。按照字面理解,此次的房贷新政就是“区域差别化住房信贷政策”。


时至10月8日改革前,截至今日所执行房贷利率,都是基准利率加上浮比例:例如湛江目前基准利率是4.9%,按湛江某银行首套房贷利率上浮20%来计算,那么每年的房贷利率就是5.88%。你买房的时候和银行签的贷款合同,上浮20%是一直不变的,直到合同结束。但基准利率是不受银行控制的,央行有权进行调整,假如央行降息,把基准利率降低到4%,那么你的房贷利率就变成4.8%。当央行改变了基准利率后,就会在次年的1月1日生效,你的房贷利率就跟着变动,但是后面的上浮是一直不变的,除非你把房卖了,重新签合同。


贷款市场报价利率(也就是LPR)取代了基准利率。加点数值在合同期限内固定不变取代了百分比上下浮动。这两点是央行正式对现行房贷利率动手的直接体现。LPR是怎么来的,是以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成,如2019年8月20日公布的5年期以上LPR为4.85%,按照新政,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,也就是不能低于4.85%。而我们湛江目前所执行的基准利率是按照4.9%计算。假如你在10月9日买了一套房,那么你可以按照最新的4.85%计算,是存在0.05%的差距,然后加上你所贷款的商业银行上浮的比例(如上浮20%),则是5.82%。从数字上来看,相较之前,你的首套房贷利率实则为降低了0.06%。如此看来,这是利好?未必,大家先逐条看完以下央行公告的对应解读。


一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。

解读:你和银行约定好加点数值后,只要签约了,在未来整个合同期内,无论LPR怎么变,加点数值一直不变,这点和目前银行的贷款百分比上浮多少,是一样的意思。以前也是基准利率可以变,但是百分比浮动一直不变。


二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

解读:以前的商贷合同是统一的,每年的1月1日,按照最新的基准利率重新调整房贷利率。近几年来,基准利率4.9%没有变过,那么有贷款买房的人就知道,他们的房贷利率就是不变的。而按照新政,商业银行有权利,自行或者与借款人拟定重定价的周期,重定价周期最短为1年,最长为合同期限内固定不变。这里需要注意的是,按照中国人民银行有关负责人回答记者问题说的:"借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。"也就是说这是一种“锁定利率”的合同,当货币宽松,房贷利率低迷的时候,有人会选择一年一变的合同,当货币紧缩,房贷利率有不断上涨概率的时候,人有就会选择合同期限内固定不变的房贷合同。而所谓重定价周期到底是长的好还是短的好,就看当下的利率水平以及个人对未来预判而根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。这就等同买房人和银行在对赌一个未来的利率。


三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

解读:过去我们都知道,银行是有权给房贷打折的,假如湛江按4.9%的基准利率,工行可以给你打个9折,也就是4.41%。所以,当城市的商业银行的钱很多,贷不出去的时候,就会选择对房贷打折。相对应的是当银行贷款余额不够的时候,就会选择对房贷进行上浮,目前湛江很多银行都是如此。过去,央行能修改的只是基准利率,按照新政这条规定,以后城市商业银行就再也没有对房贷打折的权限了,不管央行未来是放水还是降息,房贷都不得低于这个LPR的数值。


四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

解读:在国家统一的信贷政策基础上,地方可以根据实际情况,可以调整加点下限,注意,这里的调整,说的是只能提高加点下限,不能减少加点下限。假如湛江的银行想把二套按照最新的LRP定价基准加60个基点降低到加30个基点的下限,这就是不行的,“只能提不能降”就是这个意思。


五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

解读:央行锁死了房贷利率的最低数值,但并没有限定房贷的最高数值,地方的商业银行可以自行向上加,上不封顶。还有一点值得注意,银行可以结合买房人的风险状况和信贷条件等因素合理确定每笔贷款的具体加点数值,也就是有些买房人因为信用问题,买房时二套可能是加60个基点,有的人二套可能是加120个基点,这是否意味着信用资质不好的,也能“光明正大”地买房了。


六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。

解读:2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。


七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

解读:2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。也就是说,2019年10月8日前,签了房贷合同,虽然10月8日以后才放款,也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。


八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

解读:比如公寓、写字楼、商铺等产品,按照最新的LPR就是4.85%+0.6=5.45%。目前的公积金个人住房贷款利率是2015年10月24日调整并实施的,五年以上公积金贷款利率3.25%,五年及以下公积金贷款利率为2.75%,全国都一样。


综上所述,此次央行的新政,对买房人未必是利好,因为相对于房贷合同的利率重定价周期,谁也不知道到底选哪一种好,不确定因素太多,反而对某些人比如优质的买房人是利空。让我们再看看央行新政开头的第一句话:为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制。本质其实就是维持现有房贷利率的不变,对现有楼市不造成冲击,在未来房贷利率只准加不许减。对于个人而言,以后房贷合同就是由LPR和加点数值组成的,其中加点是按照当时的政策和利率水平决定的,一旦签合同,终生不变,但是LPR是可以变的,买房者和银行还有一次对于未来利率的博弈,而且重定周期价也是不可改变的,要么一年一变,要么合同期限内固定不变。如果说过去国家反复提房住不炒定位和房市长效管制,你还是不信这是国家对楼市出重手整治表现出来的铁一样决心,那么央行这份公告,就是又一个强有力的证明。


当然,在新政实施前,那些自身经济条件不差又是想买房的,我奉劝还是早买早享受,完全没必要去冒未来的利率调整风险。而我给因自身经济条件有明显顾虑的买房者建议还是反反复复那句话:鉴于贸易战的影响,物价的上涨,房企融资的政策限制以及年底房企业绩和回款压力,在湛江目前楼市存量较大的情况下,不妨再看看的年底情况。今天因为这份公告,还要补充多一句:甚至不妨看看明年1-2月的情况。


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